Start / Verkaufen
Ein Verkauf besteht aus etwa vierzig Einzelschritten. Die meisten davon merkt man erst, wenn sie fehlen. Hier steht, welche das sind — und was davon bei mir liegt.
Zuerst die unbequeme Frage
Nicht immer. Wenn Sie Zeit haben, Ihre Immobilie gefragt ist und Sie sich zutrauen, mit fünfzehn Interessenten gleichzeitig zu verhandeln, können Sie privat verkaufen. Das ist eine legitime Entscheidung, und ich sage Ihnen das lieber vorher als hinterher.
Ein Makler lohnt sich, wenn mindestens einer dieser Punkte auf Sie zutrifft:
Was ein Verkauf privat kostet
Erfahrungswerte aus Verkäufen in der Region. Bei Eigentumswohnungen mit Verwalter kommen Beschlusssammlung und Teilungserklärung dazu — das dauert erfahrungsgemäß am längsten.
Der Ablauf
Ich sehe mir die Immobilie an — nicht nur die schönen Räume, auch Keller, Dach und Heizung. Dabei bespreche ich mit Ihnen Ihre Situation: Bis wann muss es gehen? Gibt es Miteigentümer? Läuft noch ein Kredit? Diese Fragen entscheiden über den ganzen weiteren Weg. Dauer: rund eine Stunde, kostenfrei.
Sie bekommen eine schriftliche Einschätzung mit einer Preisspanne, nicht mit einer einzelnen Zahl. Grundlage sind tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte in Ihrer Lage — nicht die Wunschpreise, die auf Portalen stehen. Dazu Lagefaktoren, Zustand, Baujahr, Energieträger und was am Markt gerade nachgefragt wird.
Wenn meine Einschätzung unter Ihrer Erwartung liegt, sage ich Ihnen warum. Sie können dann immer noch anders entscheiden.
Der Teil, den fast alle unterschätzen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenverzeichnis, Energieausweis, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle und Wirtschaftsplan. Ich hole an, was fehlt, und kläre Unstimmigkeiten, bevor sie ein Käufer findet.
Professionelle Fotos bei passendem Licht, Grundrisse, ein Exposé, das die Immobilie ehrlich beschreibt. Veröffentlichung auf den relevanten Portalen und in meinem eigenen Verteiler. Vorgemerkte Interessenten erfahren zuerst davon — manchmal reicht das schon.
Alle Anfragen laufen über mich. Ich kläre vorab Finanzierung, Zeitrahmen und Ernsthaftigkeit. Wer nur schauen will, kommt nicht in Ihr Wohnzimmer. Das schützt Ihre Zeit und, gerade bei bewohnten Objekten, Ihre Privatsphäre.
Einzeltermine statt Massenbesichtigung — Letztere erzeugt kurzfristig Druck und langfristig Misstrauen. Preisgespräche führe ich, Sie entscheiden. Der Vorteil: Ich kann „das gebe ich weiter" sagen, Sie am eigenen Küchentisch nicht.
Ich koordiniere den Kaufvertragsentwurf, prüfe ihn auf die Punkte, die Sie betreffen, und bin bei der Beurkundung dabei. Auch Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden gehören dazu — die vergisst man gern, bis der Notar danach fragt.
Übergabeprotokoll, Zählerstände, Schlüssel, Ummeldung der Versorger. Erst wenn das erledigt ist, betrachte ich den Auftrag als abgeschlossen — nicht schon beim Notar.
Vorbereitung
Sie müssen nichts davon selbst besorgen — aber wenn Sie manches ohnehin im Ordner haben, geht es schneller.
Für Eigentümer
Ein Mietausfall kostet mehr als zwei Monate Leerstand. Deshalb ist die Auswahl der Kern der Arbeit, nicht das Inserat.
Track Record
Im Schnitt vermittle ich zwei bis vier Vermietungen im Monat — mit einem Anspruch an Mieterqualität, der sich auszahlt: Von den letzten 26 vermittelten Mietverhältnissen der vergangenen sechs Monate gab es eine einzige Rückmeldung, die von den üblichen Erwartungen abwich. Genau deshalb beauftragen mich Eigentümer gezielt für die Vermietung, auch ohne gleichzeitigen Verkaufswunsch.
Häufige Fragen
Von der Beauftragung bis zum Notartermin sind drei bis sechs Monate realistisch, bei gefragten Lagen auch weniger. Bis zur Schlüsselübergabe vergehen danach nochmals vier bis acht Wochen, weil der Kaufpreis erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung fällig wird.
Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher gilt seit 2020 das Provisionsteilungsgebot: Käufer und Verkäufer tragen jeweils mindestens die Hälfte. Die konkrete Höhe klären wir im Erstgespräch — sie hängt von Objekt und Aufwand ab, und ich nenne sie Ihnen schriftlich, bevor Sie etwas unterschreiben.
Ich arbeite mit qualifizierten Alleinaufträgen, und zwar aus einem sachlichen Grund: Wenn dieselbe Immobilie bei drei Maklern zu drei Preisen steht, liest der Markt daraus Verzweiflung. Der Auftrag ist befristet. Läuft er aus und Sie sind unzufrieden, gehen Sie ohne Diskussion.
Dann lassen Sie den Wert ermitteln und legen die Auswertung in die Schublade. Viele Eigentümer melden sich ein bis zwei Jahre später wieder. Das ist völlig in Ordnung — eine Wertermittlung ist keine Verkaufserklärung.
Ja. Dabei gelten andere Spielregeln: Besichtigungen nur nach Absprache mit den Mietern, Rücksicht auf deren Rechte, und die Zielgruppe sind Kapitalanleger statt Selbstnutzer. Das verändert Preisfindung und Ansprache, ist aber Routine.
Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen — das ist der eigentliche Engpass, nicht die Immobilie. Ich empfehle, früh zu klären, wer wofür bevollmächtigt ist. Bei festgefahrenen Situationen ist der Weg über einen Fachanwalt oder Notar sinnvoll; ich sage Ihnen offen, wenn ich an dieser Stelle nicht der Richtige bin.
Nächster Schritt
Wertermittlung und Erstgespräch sind kostenfrei und verpflichten zu nichts.